De plus en plus d’investisseurs sont séduits par l’immobilier locatif. Cet investissement leur permet de générer un revenu passif stable et sur le long terme. De plus, ils peuvent se constituer un patrimoine grâce à ce type d’investissement. Si vous voulez réussir dans ce domaine, il existe un paramètre important à ne pas négliger : il s’agit du calcul de la rentabilité locative. Dans cet article, vous découvrirez davantage sur les étapes à suivre.

Comprendre la rentabilité locative

Avant toute chose, il faut savoir que la rentabilité locative est un indicateur financier. Il mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût total. Pour faire simple, il s’agit d’un procédé où on doit définir la rentabilité du projet en prenant en compte les loyers et les coûts engagés par l’investisseur. Grâce à cette mesure, on aura une meilleure idée sur le potentiel d’attractivité du projet ainsi que sa viabilité.

Bien évidemment, comme vous devez vous douter, il existe différents types d’indicateurs de rentabilité. Pour mieux comprendre la rentabilité locative, vous devez être capable de différencier quelques termes techniques.

Le rendement brut

Il s’agit d’un indicateur qui permet de comparer rapidement différents biens immobiliers. Son calcul est simple puisqu’il est effectué avant toute déduction des charges. Cela donne une première indication sur la performance du bien.

Le rendement net

Celui-ci est bien plus précis par rapport au rendement brut. Son calcul inclut les charges et les dépenses récurrentes comme les taxes, l’entretien ou encore la gestion. Grâce à ce rendement net, on aura une vision réaliste de la rentabilité du projet.

Le cash-flow

Il s’agit de la somme qui reste après avoir payé toutes les charges en lien avec l’investissement en question. Il faut savoir qu’un cash-flow positif indique que le bien génère des revenus supplémentaires, tandis qu’un indicateur négatif peut signaler un investissement moins rentable.

La collecte des informations nécessaires

Pour obtenir un résultat fiable lors du calcul de la rentabilité locative, il ne faut pas négliger la partie sur la collecte des informations nécessaires. En effet, chaque information mentionnée ci-dessous sera utile pour le calcul.

En premier lieu, il faut avoir en votre possession toutes les données relatives à l’investissement. Ce sont généralement des informations financières liées à l’achat comme 

• le prix d’achat du bien, les frais du notaire, 

• les coûts de rénovations, 
• les frais pour les chasseurs et les agents immobiliers, 
• le coûts du crédit 
• les taxes foncières et 
• les charges de propriétés. 

Grâce à ces informations, vous obtiendrez le coût total de l’investissement.

En second lieu, vous devez estimer le loyer de votre investissement locatif. Cette estimation peut se faire sur la base des loyers actuels du marché local. Cependant, la localisation ainsi que les caractéristiques du bien doivent aussi être prises en compte.

En dernier lieu, il ne faut pas oublier les charges et les dépenses associées à l’investissement locatif. Lors de cette étape, vous devrez lister toutes les dépenses récurrentes pour obtenir un aperçu complet des coûts opérationnels.

Le calcul du rendement brut

Pour calculer le rendement brut, il suffit d’appliquer la formule suivante : Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100. Cette formule vous permet d’obtenir un pourcentage facile à interpréter et à comparer.

Il est à noter que le rendement brut est utile pour évaluer rapidement et simplement la rentabilité d’un bien. Il s’agit de l’indicateur initial qui vous permettra de filtrer les biens les moins performants avant d’effectuer des analyses plus approfondies.

La détermination du rendement net

Pour le calcul du rendement net, on soustrait du loyer annuel toutes les charges et dépenses associées, puis on rapporte le résultat au prix d’achat. La formule est la suivante : Rendement net = [Loyer annuel – (Charges + Dépenses associées)] / Prix d’achat x 100.

Ce calcul du rendement net donne une vision plus fidèle de la rentabilité, car il tient compte de toutes les dépenses liées à la propriété. C’est même un outil précieux pour évaluer l’efficacité réelle d’un investissement locatif.

L’évaluation du cash-flow

Tout d’abord, le cash-flow mensuel est obtenu en soustrayant de vos revenus locatifs mensuels toutes vos dépenses mensuelles, y compris le remboursement de prêt s’il y en a un. 

Il est à noter qu’un cash-flow positif signifie que l’on ne va pas sortir de l’argent de notre poche. En effet, il indique que le bien génère suffisamment de revenus pour couvrir toutes les dépenses et contribuer à la trésorerie de l’investisseur. Ce cash-flow est idéal pour les personnes qui n’ont pas les moyens de faire des efforts d’épargne.

D’autres facteurs à prendre en compte

Dans le calcul de la rentabilité locative, il existe d’autres facteurs intéressants à prendre en compte pour optimiser le résultat obtenu.

La vacance locative

Il se peut qu’il y ait des périodes pendant lesquelles le bien est inoccupé. Il s’agit de la vacance locative. Quand on calcule la rentabilité locative, ces périodes doivent être prises en compte puisqu’elles peuvent réduire significativement les revenus annuels et affecter la rentabilité globale de votre investissement locatif.

Afin de minimiser l’impact de la vacance locative sur votre rentabilité, il est conseillé de choisir des biens dans des zones à forte demande locative et de prévoir une stratégie de gestion locative efficace.

L’inflation et l’ajustement des loyers

L’inflation peut influencer la valeur du bien immobilier et le montant des loyers. De ce fait, un ajustement périodique des loyers en prenant en compte cette inflation peut être nécessaire pour maintenir la rentabilité locative. Bien évidemment, il faut garder à l’esprit que l’évaluation des loyers doit être évaluée en tenant compte des tendances économiques et du marché immobilier local.

Les avantages fiscaux

En termes d’investissement immobilier locatif, il est possible de bénéficier des avantages fiscaux. En effet, certains régimes fiscaux peuvent offrir des avantages aux propriétaires bailleurs comme des réductions ou des crédits d’impôts. De même, si vous avez une bonne compréhension des dispositifs fiscaux applicables peut augmenter la rentabilité nette de votre investissement locatif.

L’utilisation d’outils et de calculatrices en ligne

De nos jours, il est devenu de plus en plus facile de calculer la rentabilité locative grâce aux différents outils disponibles sur internet. En effet, on retrouve désormais des calculatrices en ligne qui permettent de simplifier le processus de calcul en automatisant les formules et en offrant des interfaces utilisateurs intuitives. De plus, ces outils permettent aussi de comparer différents scénarios d’investissement et d’analyser l’impact de divers facteurs sur la rentabilité.

Grâce à ces différents outils automatisés, les investisseurs peuvent gagner un temps précieux en évitant les calculs manuels fastidieux. Bien évidemment, ces outils réduisent aussi les erreurs de calcul et en les utilisant, vous pouvez obtenir des résultats plus fiables pour prendre des décisions en ce qui concerne vos investissements locatifs.

Etude de cas illustratif

Pour mieux comprendre le calcul de la rentabilité locative, voyons un exemple concret.

Imaginons un appartement situé dans une zone urbaine avec une demande locative stable. Le bien a été acquis à un montant total de 200 000 €. Sur la base des loyers courants dans la région, les loyers annuels sont estimés à 12 000 €. Quant aux charges, incluant les taxes, les frais de copropriété et l’entretien, elles s’élèvent à 2 000 €.

Pour le rendement brut, on a :

–          Formule : (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100

–          Calcul : (12 000 € / 200 000 €) x 100 = 6%

Le rendement brut de 6% offre une première estimation de la performance de l’investissement avant prise en compte des charges.

Pour le rendement net, on obtient :

–          Formule : [(Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’achat ] x 100

–          Calcul : [(12 000 € – 2 000 €) / 200 000 €] x 100 = 5%

Le rendement net de 5% est un indicateur plus fidèle de la rentabilité puisqu’il reflète les coûts réels associés à la propriété.

Pour le cash-flow, on retrouve :

–          Formule : Revenus locatifs mensuels – Charges mensuelles

–          Calcul : ( 1 000 € – 166,67 €) = 833,33 € : cash-flow positif

Un cash-flow positif indique une bonne capacité de l’investissement à générer des revenus excédentaires après couverture des dépenses.

Pour pousser un peu plus loin l’analyse, on a ajouté les informations suivantes sur les facteurs externes :

–          Vacances locatives : 1 mois de vacance par an.

Cette vacance locative réduit les revenus locatifs annuels de 1 000 €. De ce fait, on aura un nouveau rendement net et cash-flow.

–          Variation de marché

La variation de marché peut induire une augmentation des loyers ou une valorisation du bien. Il est nécessaire de faire un suivi régulier du marché pour ajuster les loyers et optimiser l’investissement locatif.

Conclusion

Vous l’aurez compris, le calcul de la rentabilité locative est un processus complexe mais indispensable pour tout investissement immobilier. Heureusement, grâce à une approche rigoureuse et à l’utilisation d’outils adaptés, il est désormais possible d’obtenir une évaluation précise et fiable. En vous tournant vers des professionnels qui proposent des biens abordables comme Rentseil et en déterminant la rentabilité locative du bien, vous pourrez optimiser la performance de vos investissements immobiliers et avoir du succès dans le domaine.