Acheter un bien immobilier représente souvent le projet d’une vie. Au-delà du prix d’achat, il est essentiel de prendre en compte les frais annexes, dont les droits de mutation, qui font partie des frais de notaire.

Malgré leur importance, ces droits restent mal compris par de nombreux acheteurs. Comment sont-ils calculés ? Quelles évolutions sont prévues en 2025 ? Existe-t-il des moyens pour les réduire ? Cet article vous donne toutes les clés pour comprendre et anticiper ces coûts incontournables.

Qu’est-ce que les droits de mutation ?

Les droits de mutation sont des taxes perçues par l’État lors du changement de propriétaire d’un bien immobilier. Ce transfert peut se faire à titre onéreux, comme lors d’un achat, ou à titre gratuit, dans le cas d’une donation ou d’une succession.

Il existe deux types de droits de mutation :

• À titre onéreux (DMTO) : appliqués lors d’une vente immobilière.
• À titre gratuit : prélevés en cas de donation ou de succession.

Ces droits englobent plusieurs éléments, notamment :

• Les droits d’enregistrement : collectés par le notaire au moment de la signature de l’acte de vente.
• La taxe de publicité foncière : perçue par les services fiscaux pour garantir la transparence des transactions immobilières.

Chaque acheteur doit les payer avant de devenir officiellement propriétaire.

Comment sont calculés les droits de mutation ?

Le montant des droits de mutation varie en fonction de plusieurs critères :

• Le prix du bien immobilier
• La localisation du bien (chaque département fixe une partie du taux)
• La nature de l’opération (achat, succession, donation)

Le calcul des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement correspondent à un pourcentage du prix d’achat du bien immobilier. Leur montant varie en fonction des décisions fiscales locales.

La taxe de publicité foncière

Cette taxe finance les services d’enregistrement des actes immobiliers. Comme les droits d’enregistrement, elle est calculée en pourcentage du prix du bien et doit être payée dans les deux mois suivant la signature de l’acte de vente.

Droits de mutation et TVA : quelle différence ?

En fonction de la nature de la transaction, un acquéreur peut être soumis soit aux droits de mutation, soit à la TVA immobilière.

• Droits de mutation : s’appliquent aux biens anciens ou aux mutations de propriété.
• TVA immobilière : incluse dans le prix de vente des biens neufs vendus par un promoteur.

Dans certains cas, les deux taxes peuvent se cumuler, comme pour l’achat d’un bien neuf avec engagement de revente sous cinq ans.

Cas pratiques : dans quelles situations doit-on payer des droits de mutation ?

Les droits de mutation à titre onéreux concernent plusieurs opérations immobilières :

• Achat d’un bien immobilier
• Apport d’un bien à une société
• Partage d’un bien entre indivisaires
• Vente aux enchères d’un bien immobilier

Quant aux frais de mutation à titre gratuit, ils sont dus en cas de :

• Donation d’un bien immobilier
• Transmission d’un bien suite à un décès

Droits de mutation : quels sont les montants en 2025 ?

Taux applicables

Les droits de mutation sont composés de plusieurs taxes :

• Taxe départementale : entre 3,80 % et 4,50 % du prix du bien, selon la décision du Conseil départemental.
• Taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix du bien.
• Taxe nationale d’assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale.

Cas des taux réduits

Certaines ventes bénéficient d’un taux réduit, notamment :

• Les biens neufs soumis à la TVA (droits de mutation d’environ 0,75 % du prix de vente).
• Les acquisitions avec engagement de revente sous cinq ans.

La hausse des droits de mutation en 2025 : quelles conséquences ?

Depuis janvier 2025, une nouvelle mesure fiscale a été adoptée dans le cadre du projet de loi de finances. Elle prévoit une hausse de 0,5 % des droits de mutation dans plusieurs départements.

Cette décision, adoptée par le Sénat le 23 janvier 2025, a pour but de compenser la situation financière tendue des collectivités locales. Toutefois, elle est vivement critiquée par les acteurs de l’immobilier.

Une augmentation non négligeable

Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), cette hausse pourrait coûter jusqu’à 1 500 € de plus pour un achat de 300 000 €.

De plus, ce n’est pas la première augmentation. En 2014, le gouvernement avait déjà relevé ces droits de 0,7 %. Malgré des promesses de limitation dans le temps, ces hausses sont souvent prolongées.

Impact sur le marché immobilier

Les experts s’inquiètent des conséquences de cette augmentation :

• Un coût d’acquisition plus élevé pour les acheteurs
• Un ralentissement du marché immobilier, alors que la reprise était en cours
• Une accumulation de charges pour les propriétaires, déjà touchés par l’augmentation de la taxe foncière

Primo-accédants : une exonération prévue, mais incertaine

Face aux critiques, le gouvernement a introduit une mesure d’exonération pour les primo-accédants. Deux dispositifs sont envisagés :

• Exonération de la hausse de 0,5 % pour la fraction du bien inférieure à 250 000 €.
• Possibilité pour les départements de proposer un taux réduit ou une exonération complète.

Cependant, ces mesures restent incertaines. Selon Loïc Cantin, président de la Fnaim, il est peu probable que les départements appliquent cette exonération à grande échelle.

Comment réduire les droits de mutation ?

Face à ces coûts, plusieurs stratégies existent pour réduire les droits de mutation.

Utiliser les abattements fiscaux

Les transmissions entre parents et enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € par enfant sur les donations.

Opter pour une Société Civile Immobilière (SCI)

Créer une SCI permet de transmettre un bien par parts sociales, souvent taxées à un taux plus avantageux.

Démembrement de propriété

En séparant la nue-propriété et l’usufruit, il est possible de réduire la valeur fiscale du bien transmis et donc les droits de mutation.

Anticiper la transmission

Une bonne planification patrimoniale permet d’optimiser la transmission et de limiter la fiscalité.

Droits de mutation: en résumé 

Les droits de mutation sont des frais incontournables lors d’un achat immobilier. En 2025, leur augmentation risque de peser davantage sur les acheteurs. Il est donc essentiel d’anticiper ces coûts et d’explorer les solutions pour les réduire.

Avant de finaliser une acquisition, prenez le temps d’analyser ces frais et, si nécessaire, consultez un professionnel de l’immobilier pour optimiser votre investissement.